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Discussione: E' pazza l'idea di comperare un bilocale a Valtournenche prevalentemente per investim

  1. #1

    Predefinito E' pazza l'idea di comperare un bilocale a Valtournenche prevalentemente per investim

    parto dal presupposto che non so se sia il posto giusto dove chiedere questo consiglio, peró magari qualche esperto della zona mi sa aiutare. secondo voi è una pazzia comprare un bilocale a valtournenche prevalentemente come investimento? ho detto prevalentemente da investimento perche abitando a bologna ci farei giusto una settimana bianca e poco altro. ormai è qualche anno che frequento la zona d'inverno e dopo aver girato un po dolomiti e alpi devo dire che mi sono innamorato di questi posti. inizialmente mi ero informato per cervinia centro ma causa costruzioni oscene e prezzi veramente alti ho lasciato perdere cosi mi sarei direzionato su valtournenche dove avrei anche trovato una soluzione veramente carina nella frazione "le servaz". il mio dubbio piu grande peró è se effettivamente è richiesta come zona (tanto per intenderci se si affitta facilmente da dicembre a pasqua e nei mesi estivi da metà giugno ad agosto). sul fatto del comprensorio non ho dubbi anche perche sembra molto probabile l'ampliamento con il monterosa e li diventerebbe il 3º comprensorio al mondo. grazie in anticipo

  2. #1.5 ADS
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  3. #2

    Wink

    Guarda mio cugino fa la stessa cosa che vorresti fare tu. Ha due alloggi a Valtournenche di cui uno lo utilizza lui è l'altro lo affitta. Come richiesta invernale non ha tanti problemi anche se ultimamente la domanda è un po' scesa ( qualche anno fa aveva persone che lo prenotavano da un anno all'altro).
    Per il periodo estivo non è tanto richiesto tanto è che l'anno scorso ci siamo andati su noi ( gratuitamente ).

  4. Skife per bike:


  5. #3

    Predefinito

    forse adesso è il momento migliore per fare un investimento di quel genere,se veramente il collegamento si farà la zona di Valtournenche diventerebbe la più centrale del comprensorio

  6. Skife per matly:


  7. #4

    Predefinito

    Gambero25..che cosa dirti che cosa consigliarti...
    bella domanda.
    premetto che io sono in valle da un po...e la frequento da tanto...quindi quello che ti dico non è frutto di mie riflessioni a distanza ma veri e propri ragionamenti dopo aver pensato la tua stessa idea.
    L investimento per me ha un ritorno economico solo sul lungo periodo(dopo 10 anni) e solo esclusivamente se fatto in maniera professionale.
    Che cosa intendo?
    Innanzitutto la posizione è fondamentale...ma non è il solo parametro.
    Puoi prendere un alloggio sulle piste...ma poi d estate non lo affitti(a valtournenche sulle piste sono pochi....e non li vendono)
    Lo puoi prendere in centro...o comunque in zona già costruita...ma poi devi raggiungere le piste con i propri mezzi o altro...quindi d estate è più facile affittare(fine luglio e un po agosto)...
    ti ricordo che a valtournenche metà aprilein linea generale..maggio giugno settembre ottobre e mettici quasi tutto novembre sono mesi di bassa e bassissima stagione.
    i mesi buoni sono dicembre gennaio febbraio marzo agosto...
    questi sono i mesi che realmente si possono affittare.
    Quindi...ripeto...se ti crei un te il modo di affittare settimanalmente...e sei li te di persona...senza dover pagare agenzia...donne delle pulizie...e ti arrangi a sistemare i danni(che di sicuro capitano in una casa a rotazione) allora...piano piano inizi a rientrare con i soldi dell affitto.
    Anche perchè un appartamento affittabile e chenon necessiti di lavori pesanti per un 20 anni almeno....lo dovrai pagare in buona posizione un 150 200 mila euro..(a secondo della metratura che non ho preso esempio)...se tu sei lontano..e affitti con agenzia...loro...concentrano giustamente un gran lavoro per le canoniche settimane...e a spanna facendo due conti...hai la possibilità di prendere un 8 10 mila euri all anno...
    ci paghi le tasse...
    l agenzia...
    e vedi te...se può essere per te un investimento redditizzio.
    Se sei sul posto..la cosa cambia...e magari riesci a trovare persone,magari lavoranti...anche fuori stagione...ma ovvio non saranno i canonici 500 euro a settimana..saranno 500 euro al mese...
    Io tengo presente che tutto vada bene...che paghino tutti...ecc ecc...
    vedi te.
    Io personalmente lo fare solo prendendo un ampio pacchetto di appartamenti..immobilizzando un grosso capitale..e facendolo di persona come unico lavoro...
    uno solo se oggi lo devo comperare......NO.(COME investimento)...come uso personale...assolutamente si...è il miglio posto al mondo per me.

  8. Lo skifoso marcolski ha 5 Skife:


  9. #5

    Predefinito Per un alloggio, la posizione rispetto alle piste/impianti e ai servizi è tutto ! o ?

    Oggi si affitta su Airbnb e simili, soprattutto a stranieri.
    In una località sciistica la posizione rispetto alle piste/impianti e ai servizi è tutto, e gli stranieri guardano a quello, molto meno a questioni estetiche dell'edificio e all'arredamento.

    Per affittare hai bisogno di un local affidabile, che parli almeno Inglese e che consegni/ritiri le chiavi, gestisca le emergenze (guasti etc) e faccia le piccole riparazioni e manutenzioni etc, altrimenti ti becchi subito recensioni negative e sei fregato.

    L'investimento immobiliare va sempre visto in questi termini: con l'affitto ci si ripaga di spese, manutenzione, tasse e, se la scelta della località/immobile è stata felice negli anni si rivaluterà.

    Il governo Monti ha praticamente ammazzato le seconde case, ora Airbnb le sta resuscitando , ma solo dove hanno un mercato, cioè interessano agli stranieri.

  10. Lo skifoso CieloAlto ha 4 Skife:


  11. #6

    Predefinito

    con Airbnb oltre alla consegna chiavi devi gestire anche la pulizia

  12. #7

    Predefinito

    il mercato invernale prevede case con affitto settimanale che generalmente sono molto ben arredate/ristrutturate (in genere) e quello per locazione di lungo periodo generalmente in pessime condizioni. Ho notato che comunque vale la pena avere alloggi che permettano un affitto settimanale o per il periodo natalizio......nonostante ci sia all'inizio un investimento in contro capitale maggiore, il ritorno economico è certo.

  13. #8

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da CieloAlto Vedi messaggio
    Oggi si affitta su Airbnb e simili, soprattutto a stranieri.
    In una località sciistica la posizione rispetto alle piste/impianti e ai servizi è tutto, e gli stranieri guardano a quello, molto meno a questioni estetiche dell'edificio e all'arredamento.
    Bella questione se presa in generale.
    Secondo me no. Ci sono hotel posti ad anni luce da impianti e servizi (servizi nel senso cittadino e classico del termine), che però offrono un edificio oggettivamente magnifico con all'interno servizi eccellenti. Vivono e fin troppo bene anche quelli, spesso potendo chiadere 2-300 €/giorno se la cavano meglio di altri hotel posto di fronte a una seggiovia.

    Dipende da cosa proponi e soprattutto se riesci a far arrivare il messaggio che esisti e fai quello a chi ti cerca. Vedi le vallate disperse dell'alta Val Isarco e laterali Valle Aurina.

  14. #9

    Predefinito

    Fatti bene i calcoli e valuta se un'acquisto da fare.

    Io la vedo così:

    l'affitto giornaliero è il metodo più redditizio, in base alla località e periodo puoi chiedere tra i 20 e i 30€/gg per persona. Il problema di questo metodo è quello che ti devi rivolgere ad un servizio di pulizia, nel caso tu abiti lontano dalla località, che venga a pulire ogni volta che cambiano affittuari. Quindi io proverei a farmi fare anche 2/3 preventivi in modo da avere presente anche questo tipo di costi e valutare.

    Con questo metodo di affitto c'è da dire che ti puoi godere quando vuoi del tuo appartamento, sai che vai in ferie nel periodo che va da x a y, e non lo affitti.


    A questo ci devi aggiungere anche costi extra in caso di danni da parte degli affittuari se non selezioni "gli affittuari".

  15. #10

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da Fabio Vedi messaggio
    Bella questione se presa in generale.
    Secondo me no. Ci sono hotel posti ad anni luce da impianti e servizi (servizi nel senso cittadino e classico del termine), che però offrono un edificio oggettivamente magnifico con all'interno servizi eccellenti. Vivono e fin troppo bene anche quelli, spesso potendo chiadere 2-300 €/giorno se la cavano meglio di altri hotel posto di fronte a una seggiovia.

    Dipende da cosa proponi e soprattutto se riesci a far arrivare il messaggio che esisti e fai quello a chi ti cerca. Vedi le vallate disperse dell'alta Val Isarco e laterali Valle Aurina.
    Un hotel ha anche la navetta che ti porta sulle piste e può offrire servizi interni, un appartamento no. Sono proprio 2 mercati diversi!

  16. Lo skifoso CieloAlto ha 3 Skife:


  17. #11

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da Marco89B Vedi messaggio
    Fatti bene i calcoli e valuta se un'acquisto da fare.

    Io la vedo così:

    l'affitto giornaliero è il metodo più redditizio, in base alla località e periodo puoi chiedere tra i 20 e i 30€/gg per persona. Il problema di questo metodo è quello che ti devi rivolgere ad un servizio di pulizia, nel caso tu abiti lontano dalla località, che venga a pulire ogni volta che cambiano affittuari. Quindi io proverei a farmi fare anche 2/3 preventivi in modo da avere presente anche questo tipo di costi e valutare.

    Con questo metodo di affitto c'è da dire che ti puoi godere quando vuoi del tuo appartamento, sai che vai in ferie nel periodo che va da x a y, e non lo affitti.


    A questo ci devi aggiungere anche costi extra in caso di danni da parte degli affittuari se non selezioni "gli affittuari".
    In alta stagione, per un bilocale con 5-6 posti letto, vicino alle piste, in una località collegata con i migliori comprensori, su Airbnb si affitta a circa 200€ al giorno con minimo 3 giorni.

    Nella settimana Natale/Capodanno e durante le settimane bianche la cifra sale a circa 300€ con minimo 6 giorni

    Di questi, tra commissioni Airbnb, costi di pulizia e tasse vanno via circa 60-70 € al giorno, quindi il netto è circa 130€ giornaliero, un po' di più in altissima stagione.

    Un bilocale in alta montagna ha costi annuali tra spese condominiali, riscaldamento e bollette della luce di circa 4000 €, più qualche centinaio di € di IMU e TARI, diciamo un massimo di 5000 € circa, inclusa qualche piccola manutenzione.

    Per andare in pareggio bisogna quindi affittare almeno 35 giorni all'anno, poi si può anche guadagnare.

    Va poi calcolato che se il nostro bilocale è costato diciamo 250.000 €, gli stessi soldi investiti diciamo in un fondo obbligazionario ultra prudente potrebbero rendere circa il 2% all'anno, quindi altri 5000 €, da cui se ne deduce che un effettivo guadagno in realtà si avrebbe, tolto il mancato rendimento finanziario del capitale impegnato, affittando almeno 70 gg. all'anno (diciamo 15 in estate e 55 in inverno).

    Allo stesso tempo va detto che se l'appartamento è però utilizzato anche dal proprietario quando non è affittato, il break even si abbassa ed eventuali crescite o cadute dei prezzi immobiliari influenzano molto la redditività totale dell'investimento.

  18. Lo skifoso CieloAlto ha 3 Skife:


  19. #12

    Predefinito

    Un immobile e' un bene reale per eccellenza, per cui nel medio lungo periodo il suo valore sale quanto l'inflazione. Invece un fondo obbligazionario investe in titoli che sono beni nominali per eccellenza. I beni nominali sono esposti al l'inflazione. Per cui ogni anno il loro valore nominale resta uguale, mentre l'inflazione fa aumentare i prezzi.
    Per cui quando fai una comparazione di diversi investimenti possibili devi sempre tenere conto dell'inflazione.

  20. Skife per gigiotto98:

    pat

  21. #13

    Predefinito

    Comprare seconde case per investire e guadagnare, oramai, ha poco senso. Perdipiú gestendo gli affitti a distanza.

    Se, invece, la compri per sfruttarla e godertela, allora ha senso. Però, le seconde case devono essere distanti max 2 ore dalla casa di residenza sennò raggiungerle diventa troppo impegnativo.

    Per concludere, se vuoi fare i soldi, investi diversamente il denaro. Se vuoi goderti la casa, spendili, ma considera che sei troppo distante da casa.

    Vuoi fare soldi con gli affitti ? Compra una casa a Bologna e affittala a stanze, a studenti UNIVERSITARI. La resa è assicurata. Con gli introiti, ti fai vacanze in albergo a 5 stelle in Valturnenche.

  22. Lo skifoso Leonard ha 2 Skife:


  23. #14

    Predefinito

    Però nel conto devi considerare l'impatto fiscale, perché sul bene dato in godimento a terzi paghi le tasse sul reddito da quel bene, sul bene invece che godi direttamente non hai impatto fiscale almeno per la parte che godo direttamente.

  24. #15

    Predefinito

    Il confronto finanziario potrebbe essere fatto con un investimento su fondi o etf che comprano "REAL ESTATE" (diritti reali e opzioni su diritti reali) o che comprano azioni di societa' "REAL ESTATE". Il rendimento cedolare (ove presente) e' piu' alto (anche 5%) ma sono investimenti che generalmente puntano "al mondo" cioe' principalmente USA e U.K. ... e i valori di questi asset (o delle azioni delle societa' che li detengono) sono ai massimi assoluti o poco distanti e si muovono (come tutti i valori finanziari quotati) molto velocemente in base alle aspettative future; per gli USA si parla di una "normalizzazione" dei tassi, per il Regno Unito ci sono altri problemi e incognite (la Brexit sta avendo da un anno il suo effetto sui prezzi di Londra centro...e non solo). Quindi occhio.

    Per l'Italia metti in conto anche eventuali spese legali... non si sa mai.

    Io non lo farei. Comprerei la casa per me e a max 2h 30' di auto.
    Oppure con i proventi di altre attivita' finanziarie DIVERSIFICATE derivanti da 300.000 euro di capitale andrei in vacanza in hotel (o nelle case degli altri) dove voglio quando voglio.

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