voi dove comprereste casa in montagna con un budget umano?

[gigiotto98]

Non e’ proprio un affitto. Nel caso dell’affitto il guadagno, o la perdita, sul valore dell’immobile e’ in carico alla proprietà.
In questo caso invece il proprietario/debitore, si prende oneri ed onori.
Essendo una casa un bene reale, nel medio lungo periodo la sua rivalutazione tende a coincidere con l’inflazione. Certo ci sono anni buoni ed anni meno buoni, ma se non hai scelto 7na località davvero sfortunata ( tipo Foppolo ) il valore intrinseco del bene resta più o meno costante indipendente dal fluttuare della moneta.

In anni in cui l’inflazione e’ quasi irrilevante, o addirittura vi e’ deflazione, questo discorso conta poco, ma in caso di eventi traumatici, per esempio un’uscita/espulsione dell’Italia dall’euro, default sul debito pubblico, crollo sistema bancario, guerra... etc etc, i beni reali mantengono il loro valore intrinseco. Quelli nominali ( moneta, azioni, obbligazioni ) invece soccombono all’iperinflazione conseguente agli eventi di cui sopra.

 

[Maxxx155]

Ragazzi... voi fate tutti i calcoli che volete ma considerate sempre le cifre dei costi come "step up" e le cifre dei guadagni come "step down" o al massimo costanti.

Se ci state dentro... compratevi la casa.

Esempio:
- i tassi dei mutui, oggi ai minimi assoluti, se fate un mutuo a tasso variabile (la banca vi proporrà quello e il tasso iniziale sarà ben più basso di quello fisso a pari scadenza) a 20 -30 anni dovrebbero SALIRE nel tempo. Avrete i soldi per "star dietro" alle rate che salgono? Oggi si prevedono "tassi bassi a lungo" ma le previsioni son scritte sulla sabbia della battigia... ocio... potrebbero non avverarsi..
- Se ci si aspettano tassi sui minimi assoluti come oggi per altri 20-30 anni vuol dire che si immagina uno scenario economico molto simile alla deflazione prolungata... alla "giapponese" ... e in questo caso i valori economici delle case difficilmente saliranno di molto, anzi probabilmente il valore del capitale investito scenderà non solo per il logorio naturale dell'immobile ma per colpa di un'economia stagnante o morta. Il "bene casa" si rivaluta (nominalmente) con l'inflazione ... poi bisogna vedere se dal punto di vista dei tassi reali e del costo-oportunità di investimenti alternativi sia veramente tutto oro quel che luccica, come la "gente" comunemente pensa quando dice "ho pagato la casa quaranta milioni (di lire) trenta anni fa e ora vale 200.000 euro". Questa gente ha comprato casa ai tempi della lira con inflazione al 15% ed è passata attraverso l'era dell'euro con inflazione via via più bassa fino ad essere zero. NON SI RIPETERA' ... non da oggi ai prossimi trent'anni.
Gli Italiani che han comprato casa a Celerina hanno anche avuto la rivalutazione del franco svizzero sia rispetto alla lira sia rispetto all'euro... è un altro sport e un altro campo di gioco.
- le tasse verosimilmente aumenteranno perchè il nostro Stato ha bisogno di soldi come noi dell'ossigeno. Gli italiani che comprano casa a Celerina han visto il valore delle tasse in franchi svizzeri aumentare molto, per effetto del cambio, anche solo considerando i movimenti del franco rispetto all'euro negli ultimi anni. La BNS (Banca Nazionale Svizzera) in un'occasione ha da un giorno all'altro tolto il "floor" al cambio rispetto all'Euro e in un sol colpo il franco si è rivalutato del 20%.
- il costo di mantenimento di una casa potrebbe aumentare nel tempo (riscaldamento, manodopera per riparazioni, ecc ecc, oltre al fatto che piu' una casa invecchia e più probabilmente ha bisogno di cure anche costose)
- il vostro stipendio (con cui vi pagherete verosimilmente il mutuo) pensate sia ai massimi oggi e che rimarrà tale (se va bene) per i prossimi venti o trenta anni? O aumenterà più di quanto aumenteranno tasse, tassi ed eventuale inflazione se mai avremo nuovamente inflazione in questo mondo cosi' strano dal punto di vista finanziario? Se rimarrà costante o men che proporzionale agli altri aumenti... state facendo il passo più lungo della gamba... ocio...
- un capitale di 200.000 euro oggi, se non investito in una specifica casa, quanto vi frutterebbe come investimento alternativo? E con quei soldi (da cedole, dividendi o eventuali differenze tra plusvalenze e minusvalenze) quante giornate sugli sci vi potete fare?

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- non siamo nè immortali nè perennemente sani... io prima farei una ricca assicurazione sulla vita, per permettere alla mia famiglia di non avere nessun problema economico dopo la mia morte (o una bella assicurazione sanitaria) ... poi se avanzano soldi freschi penserei al mutuo per la seconda casa in montagna... MA NON PRIMA.

Non hai torto. Ma non hai considerato alcun tipo di costo / investimento NON monetario però.

Posso anche avere un investimento che mi rende di più in altro modo o altra forma, perchè dal calcolo magari viene fuori che sia meglio mettere 200.000 in altro modo e andare a sciare in giornata... ma poi lo sbatti di andare a sciare in giornata ha un costo non monetario. Soprattutto quando hai figli che vuoi far appassionare, amici, ecc...

 

[TEDOSIT]

Personalmente ho acquistato la casa in montagna con lo stesso spirito con cui ho preso altri "giochi": del tutto disinteressato all'aspetto speculativo ma solo nell'ottica della "remunerazione emozionale", cioè di quanta libidine traggo dall'acquisizione e di quanto la mia vita sia più piacevole. La casa l'ho presa ad Aprile 2009, direi al massimo assoluto delle quotazioni immobiliari (controllare per credere) e non me ne sono mai pentito un solo momento.
Il mio obbiettivo era sciare il più possibile, 55/60 gg. all'anno mi costerebbero di più senza casa+ stagionale, non ho fatto conti esatti ma credo di non sbagliarmi.

 

[rebelott]

Partiamo però dal presupposto che compri una casa che dovresti/vorresti in ogni caso affittare.

In Svizzera gli affitti sono intorno al 3-4% del prezzo di mercato dell'immobile. Se porti 1/3 di capitale proprio, non devi ammortare niente e puoi tenerti il debito.

Per una casa che costa 1, pagheremmo d'affitto 0.03.
Se la acquistiamo dobbiamo portare 1/3 di capitale proprio e poi pagare 1.5% di interesse sul debito di 2/3 del prezzo dell'immobile.
La differenza tra l'affitto e gli interessi sul debito è di 0.02, quindi il 2% del prezzo di mercato dell'immobile. (Il punto di pareggio, con vantaggio zero è al tasso di interesse del 5%)
Siccome noi abbiamo messo solo 1/3, il rendimento sul capitale investito è del 6% annuo. Non credo che al momento ci siano investimenti concorrenziali.

Tre punti:
- ci sono i costi per mantenere il valore dell'immobile, ma sono in parte presi in considerazione conteggiando un affitto del 3% e non del 4%;
- ci sono poi tutta una serie di vantaggi fiscali;
- alla lunga l'inflazione è coperta dall'aumento del valore dell'immobile, che può anche essere superiore;
- questo sistema di leva genera un aumento dei prezzi di acquisto, ma anche degli affitti; non è un bengodi e forse è anche un regalo alle banche (che però qui sono una delle colonne portanti dell'economia.....), ma se il sistema è questo, l'acquisto resta conveniente; se non lo fai hai comunque gli svantaggi del sistema (prezzi alti a causa della possibilità di utilizzare la leva finanziaria).
- il problema è quello delle bolle (che hai anche in caso di investimenti azionari e simili), dovute a costi non sostenibili per la maggior parte dei redditi; il rischio in alcune zone della Svizzera c'è e bisogna essere in grado di far fronte alle conseguenze.

Chiaro che se compri una casa che non usi e non metti a reddito il discorso è diverso, perché tutta la possibilità di guadagno dipende esclusivamente dall'aumento del valore dell'immobile.

 

[mariodb]

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[petervalanga]

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Seminterrato occupato da terzi senza contratto...
220'000 euro per un bilocale in queste condizioni!
Non ci sarà la fila all'asta.

 

[Leonard]

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Non male, peccato sia parzialmente seminterrato e a livello strada. Difficile portarlo a casa per 230.000, ma per 270/280.000 non è impossibile. Sicuramente andrà venduto al primo esperimento.

Conviene sempre provare alle aste, non si sa mai. Si possono fare dei buoni affari.
Ovvio che rispetto ad una vendita normale hai un po' di noie, con la speraranza che quelli dentro se ne vadano in modo puntuale e senza rogne.

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Fidati, ci sarà ci sarà.
Ormai a Ortisei affittano anche cantine a prezzi stellari.

P.s. gli immobili all'asta sono quasi sempre occupati da terzi senza contratto. E non è male tutto sommato, li sfratti senza troppi intoppi.

 

[pat]

Non hai torto. Ma non hai considerato alcun tipo di costo / investimento NON monetario però.

Posso anche avere un investimento che mi rende di più in altro modo o altra forma, perchè dal calcolo magari viene fuori che sia meglio mettere 200.000 in altro modo e andare a sciare in giornata... ma poi lo sbatti di andare a sciare in giornata ha un costo non monetario. Soprattutto quando hai figli che vuoi far appassionare, amici, ecc...

Si... ma l'investimento alternativo ha due vantaggi:
1) Quando vendi (e vendi a un prezzo noto e il cui andamento può essere seguito giornalmente) hai i soldi sul conto in pochi giorni e senza troppi sbattimenti... e la distanza tra il prezzo di vendita e il valore dell'investimento all'ultima data conoscibile (il giorno prima...) è irrilevante. Se vendi una casa devi subire tempi lunghi di vendita o, se hai fretta, devi "svenderla" accettando di subire una differenza tra il prezzo teorico dato dal valore medio di mercato per abitazioni di quel tipo in quella zona e il prezzo a cui UN eventuale compratore sarebbe disposto a concludere la compravendita.
2) Un investimento alternativo, su valori mobiliari, all'occorrenza potrebbe tranquillamente essere disinvestito a piccoli lotti, solo per avere sul conto quello che serve al momento, mentre una casa mica la smonti a pezzettini come se fosse di Lego.

Se uno vuole il mattone e ama il mattone può sempre convergere parte dei suoi investimenti mobiliari in titoli che hanno a che fare col mattone (a me non fanno impazzire, sinceramente, ma ne esistono di molti tipi)... avendo rivalutazioni e svalutazioni che seguono le sorti del mercato immobiliare (mondiale, europeo, regionale ... a seconda dell'asset class scelta) ma diversificando il rischio (rispetto a quello di avere una grossa cifra su UNA SPECIFICA casa ... sarebbe meglio avere qualcosa che rappresenti 1000 fettine da un millesimo di 1000 case... in diverse aree geografiche e magari anche con una quota di commerciale cioè a uso ufficio accanto a una quota di residenziale) e senza sbattimenti personali di manutenzione ordinaria e straordinaria nè rischi di spese legali per impicci varii... per quelli ci penserà chi, da professionista, gestisce un portafoglio di immobili. Diverse società immobiliari quotate hanno un dividend yeld intorno al 3,5% e alcune anche al 4% ... che è quello che viene distribuito agli azionisti dopo aver detratto le spese dagli incassi. Si può diversificare ulteriormente il rischio prendendo diverse quote di diverse società del settore "Real Estate" o investendo una somma in una SGR (Societá di Gestione del Risparmio, un fondo comune o una Sicav, per intenderci) che sceglie (si spera con cognizione di causa) quali quote di società comprare o quali beni reali comprare e gestire).

 

[delta2]

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Cliccando sul link, ora l'importo è di 296.000 euri...
Non ho idea dei prezzi in quella zona, ma a mio modesto parere, spendere oltre 330.000 euri (alla cifra di aggiudicazione vanno aggiunti come minimo imposta di registro e spese notarili) per un seminterrato occupato abusivamente è una follia !
Se, per assurdo, dovessi spendere quella cifra e mi trovassi casa occupata abusivamente, probabilmente mi verrebbe voglia di effettuare lo sgombero col lanciafiamme...!

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P.s. gli immobili all'asta sono quasi sempre occupati da terzi senza contratto. E non è male tutto sommato, li sfratti senza troppi intoppi.

Sei sicuro...? Se ci sono figli minori, rischi di non levarteli dai piedi per un bel pezzo, gli abusivi...

 

[Leonard]

Seminterrato occupato da terzi senza contratto...
220'000 euro per un bilocale in queste condizioni!
Non ci sarà la fila all'asta.

Cliccando sul link, ora l'importo è di 296.000 euri...
Non ho idea dei prezzi in quella zona, ma a mio modesto parere, spendere oltre 330.000 euri (alla cifra di aggiudicazione vanno aggiunti come minimo imposta di registro e spese notarili) per un seminterrato occupato abusivamente è una follia !
Se, per assurdo, dovessi spendere quella cifra e mi trovassi casa occupata abusivamente, probabilmente mi verrebbe voglia di effettuare lo sgombero col lanciafiamme...!

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Sei sicuro...? Se ci sono figli minori, rischi di non levarteli dai piedi per un bel pezzo, gli abusivi...

Ti sbagli, non sono abusivi ma coloro su cui pendeva l'ipoteca. È una cosa normalissima. Se ci sono minori, sono segnalati in perizia.

Le spese, oltre a quelle di aggiudicazione, sono (se diventa prima casa):

- imposta di registro calcolata dalla minor somma tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 120;

- 50 euro per l’imposta ipotecaria,

- 50 euro per l’imposta catastale.

- l'onorario del delegato alla vendita che, in caso di aggiudicazione tra i 100.000 ed i 500.000 euro, è di 825,00 euro + 4% del contributo previdenziale + IVA.

Questione notaio: serve solo se la banca eroga direttamente in favore della procedura l’importo del mutuo contratto dall’acquirente (con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita). E quindi occorre il ministero di un notaio rogante.

 

[delta2]

Non credo che tutti quelli che comprano una casa in montagna abbiano intenzione di trasferirsi a vivere lì, adibendola a prima casa...
Ripeto, non conosco la zona e relativi prezzi, ma personalmente, spendendo oltre 300/330.000 euri, non mi accontenterei di un seminterrato, e riguardo al discorso degli occupanti, so per esperienza che non è poi così semplice liberare l'immobile... Se devi ricorrere a un sgombero con ufficiale giudiziario, devi mettere in conto almeno 8/9 mesi se non un anno...Con annesse rotture di scatole e perdita di tempo.

 

[Leonard]

Non credo che tutti quelli che comprano una casa in montagna abbiano intenzione di trasferirsi a vivere lì, adibendola a prima casa...
Ripeto, non conosco la zona e relativi prezzi, ma personalmente, spendendo oltre 300/330.000 euri, non mi accontenterei di un seminterrato, e riguardo al discorso degli occupanti, so per esperienza che non è poi così semplice liberare l'immobile... Se devi ricorrere a un sgombero con ufficiale giudiziario, devi mettere in conto almeno 8/9 mesi se non un anno...Con annesse rotture di scatole e perdita di tempo.

A Ortisei i bilocali da 60mq viaggiano sui 500.000/550.000 euro.
Per cui, portarsi a casa quell'immmobile anche a 300.000 totali non è male.
Inutile considerare le tasse, prima o seconda casa: quelle variabili ci sono indipendentemente dalla tipologia di immobile. Col vantaggio che con asta giudiziaria si risparmia qualcosa.

Può fare schifo, può sembrare assurdo, può non piacere.
Ma il mercato immobiliare in quelle zone ormai è folle ed è destinato solo a salire.

 

[PaoloB3]

Ma qualcuno ha guardato tutti gli allegati (posizione, planimetrie, fotografie interne/esterne, valutazione del perito ....)???

 

[delta2]

A Ortisei i bilocali da 60mq viaggiano sui 500.000/550.000 euro.
Per cui, portarsi a casa quell'immmobile anche a 300.000 totali non è male.
Inutile considerare le tasse, prima o seconda casa: quelle variabili ci sono indipendentemente dalla tipologia di immobile. Col vantaggio che con asta giudiziaria si risparmia qualcosa.

Può fare schifo, può sembrare assurdo, può non piacere.
Ma il mercato immobiliare in quelle zone ormai è folle ed è destinato solo a salire.

Ho capito. Ma comunque, sempre un seminterrato rimane...
Ovviamente ognuno è libero di spendere i propri soldi come e dove meglio crede, ci mancherebbe...
Io però, dovendo spendere oltre 300.000 euri, pretenderei di acquistare una casa quanto meno decente, e non un seminterrato con altezza soffitto di 2,40 m.
Nel caso i prezzi a Ortisei fossero effettivamente così alti, mi orienterei senza alcun dubbio su altre zone, tipo Madonna di Campiglio, che oltretutto, personalmente preferisco.
Al di là del prezzo in sè, quello che non mi piace dell'immobile in questione, è proprio la tipologia dell'immobile stesso.

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Ma qualcuno ha guardato tutti gli allegati (posizione, planimetrie, fotografie interne/esterne, valutazione del perito ....)???

Si, ci ho dato un'occhiata...
E non mi è piaciuto.

 

[Leonard]

Ho capito. Ma comunque, sempre un seminterrato rimane...
Ovviamente ognuno è libero di spendere i propri soldi come e dove meglio crede, ci mancherebbe...
Io però, dovendo spendere oltre 300.000 euri, pretenderei di acquistare una casa quanto meno decente, e non un seminterrato con altezza soffitto di 2,40 m.
Nel caso i prezzi a Ortisei fossero effettivamente così alti, mi orienterei senza alcun dubbio su altre zone, tipo Madonna di Campiglio, che oltretutto, personalmente preferisco.
Al di là del prezzo in sè, quello che non mi piace dell'immobile in questione, è proprio la tipologia dell'immobile stesso.

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Si, ci ho dato un'occhiata...
E non mi è piaciuto.

Sisì, poi son gusti personali, ci mancherebbe.
Il mio era un ragionamento fortemente improntato alle dinamiche immobiliari della zona.