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Discussione: voi dove comprereste casa in montagna con un budget umano?

  1. #226

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    Ecco, così, tanto per fare un esempio, queste sono alcune case che prenderei in considerazione a parità di prezzo con quella citata a Ortisei:
    https://www.casa.it/appartamento/ven...e3ef7d6f8fa9d8
    https://www.casa.it/baita-bungalow-c...00mq-32628284/
    https://www.casa.it/appartamento/ven...70mq-36796159/

    Non mi pare che Madonna di Campiglio faccia così schifo, e soprattutto posso parlare la mia lingua (scusate la polemica per l'Alto Adige...)

  2. #227

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    Citazione Originariamente scritto da Leonard Vedi messaggio
    A Ortisei i bilocali da 60mq viaggiano sui 500.000/550.000 euro.
    Per cui, portarsi a casa quell'immmobile anche a 300.000 totali non è male.
    Inutile considerare le tasse, prima o seconda casa: quelle variabili ci sono indipendentemente dalla tipologia di immobile. Col vantaggio che con asta giudiziaria si risparmia qualcosa.

    Può fare schifo, può sembrare assurdo, può non piacere.
    Ma il mercato immobiliare in quelle zone ormai è folle ed è destinato solo a salire.
    Non avete letto che ci sono vincoli provinciali
    In pratica solo locals possono comprare non i comuni mortali
    Generalmente queste abitazioni hanno prezzi convenzionati molto al di sotto dei prezzi commerciali che in gardena girano almeno attorno ai 10k mq

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  4. #228

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    Citazione Originariamente scritto da pat Vedi messaggio
    Si... ma l'investimento alternativo ha due vantaggi:
    1) Quando vendi (e vendi a un prezzo noto e il cui andamento può essere seguito giornalmente) hai i soldi sul conto in pochi giorni e senza troppi sbattimenti... e la distanza tra il prezzo di vendita e il valore dell'investimento all'ultima data conoscibile (il giorno prima...) è irrilevante. Se vendi una casa devi subire tempi lunghi di vendita o, se hai fretta, devi "svenderla" accettando di subire una differenza tra il prezzo teorico dato dal valore medio di mercato per abitazioni di quel tipo in quella zona e il prezzo a cui UN eventuale compratore sarebbe disposto a concludere la compravendita.
    2) Un investimento alternativo, su valori mobiliari, all'occorrenza potrebbe tranquillamente essere disinvestito a piccoli lotti, solo per avere sul conto quello che serve al momento, mentre una casa mica la smonti a pezzettini come se fosse di Lego.

    Se uno vuole il mattone e ama il mattone può sempre convergere parte dei suoi investimenti mobiliari in titoli che hanno a che fare col mattone (a me non fanno impazzire, sinceramente, ma ne esistono di molti tipi)... avendo rivalutazioni e svalutazioni che seguono le sorti del mercato immobiliare (mondiale, europeo, regionale ... a seconda dell'asset class scelta) ma diversificando il rischio (rispetto a quello di avere una grossa cifra su UNA SPECIFICA casa ... sarebbe meglio avere qualcosa che rappresenti 1000 fettine da un millesimo di 1000 case... in diverse aree geografiche e magari anche con una quota di commerciale cioè a uso ufficio accanto a una quota di residenziale) e senza sbattimenti personali di manutenzione ordinaria e straordinaria nè rischi di spese legali per impicci varii... per quelli ci penserà chi, da professionista, gestisce un portafoglio di immobili. Diverse società immobiliari quotate hanno un dividend yeld intorno al 3,5% e alcune anche al 4% ... che è quello che viene distribuito agli azionisti dopo aver detratto le spese dagli incassi. Si può diversificare ulteriormente il rischio prendendo diverse quote di diverse società del settore "Real Estate" o investendo una somma in una SGR (Societá di Gestione del Risparmio, un fondo comune o una Sicav, per intenderci) che sceglie (si spera con cognizione di causa) quali quote di società comprare o quali beni reali comprare e gestire).

    La base è comprare non in bolla.
    La base è non comperare tanto per...
    Ci sono alcuni posti e luoghi in Italia che hanno un Roi alto...
    Gli immobili affittati sopratutto per brevi periodi non si gestiscono da soli,ma ti devi affidare a terzi.
    INSOMMA in tempi di economia stagnante e lavori nuovi che sono a livello di schiavitù legalizzata(pur alcuni anche ben retribuiti)la media delle persone è impossibilitata a comperare e a gestire un immobile.
    PRoprio per questo le nuove generazioni che hanno ereditato fanno fuori gli alloggi e secondo me in alcuni posti oggi chiudendo anche gli okki è il momento di comprare.
    Ripeto affittare a rotazione è un lavoro vero e proprio che va fatto in prima persona.(come sto facendo io sulla mia pelle le esperienze anche se da poco lo faccio richiederebbero già un libro...ma lo faccio volentieri perché sono predisposto come tempo a questo)

    Il resto sono chiacchiere da bar...
    Una certezza,i soldi investiti anche con fior fiori di banche in questi ultimi 5 anni con rischi non alti ha reso lo 0 virgola....quindi.....

  5. Lo skifoso marcolski ha 3 Skife:


  6. #229

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    Marco su tante cose hai ragione ma non su una: se parliamo di investimento "in mattoni" fisici e di investimento nel campo del "real estate" da effettuare attraverso valori mobiliari i rendimenti (soggetti a forti rischi sia al rialzo che al ribasso in entrambi i casi) sono confrontabili perchè su investimenti "omogenei"; non si può confrontare un investimento illiquido e ad alto rischio e a lungo termine come quello immobiliare con un investimento liquido, a basso rischio e a breve termine come quello che ti avrebbe reso il famoso "zerovirgolaqualcosa".
    Qui sotto vedi il grafico di un prodotto quotato tutti i giorni e che ha la pretesa di replicare un investimento su titoli azionari di società nel campo dell'immobiliare. Il grafico non è quello del valore della quota di questo ETF, ma proprio il grafico del rendimento che avresti ottenuto col passare del tempo se avessi investito al momento iniziale 100 euro... risultato + 130% ... vuol dire che ad oggi (dal dicembre 2010) questo prodotto ha più che raddoppiato il capitale inziale (che sarebbe diventato 230 euro ogni 100 investite). Io non so se una casa abbia raddoppiato il valore in questi ultimi dieci anni INDIPENDENTEMENTE DA DOVE SI TROVAVA ... magari a Cervinia, Courma e Ortisei sì... ma in altri posti no.




    Considera anche che il valore dell'investimento immobiliare effettuato con mattoni veri ha un esito molto diverso, nei calcoli, a seconda del fatto che uno lo intraprenda per metterlo a rendita professionalmente come fai tu o invece lo scelga come seconda casa per la propria famiglia eliminando totalmente la componente reddituale "affitti attivi"...

    Semmai puoi pensare a quanti "mancati affitti passivi" o "mancati costi alberghieri" hai risparmiato se compri una casa per te in una località di villeggiatura.

    Ci vuole anche una certa propensione al rischio... se mi avessero detto che quel "coso" avrebbe raddoppiato il mio investimento iniziale ... sai quanti piccioli ci avrei messo su?

    Io fino a pochi anni fa ho avuto un appartamento adibito a uso ufficio e sempre affittato... ringraziavo il Signore e i miei genitori che avevano cominciato anni prima di me con quella scelta... poi ho avuto un problema con uno che era dentro da dieci anni e per casini suoi aveva smesso di pagare... mi son rivolto a un avvocato. Ho vinto anche la causa... ma tanti e tali son stati gli sbattimenti che dopo un anno (sfitto) l'ho messo in vendita ... e dopo altri tre anni (in cui le spese eran tutte a carico mio) son riuscito a venderlo... Non ne voglio più sentir parlare.

  7. Skife per pat:


  8. #230

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da pat Vedi messaggio
    Marco su tante cose hai ragione ma non su una: se parliamo di investimento "in mattoni" fisici e di investimento nel campo del "real estate" da effettuare attraverso valori mobiliari i rendimenti (soggetti a forti rischi sia al rialzo che al ribasso in entrambi i casi) sono confrontabili perchè su investimenti "omogenei"; non si può confrontare un investimento illiquido e ad alto rischio e a lungo termine come quello immobiliare con un investimento liquido, a basso rischio e a breve termine come quello che ti avrebbe reso il famoso "zerovirgolaqualcosa".
    Qui sotto vedi il grafico di un prodotto quotato tutti i giorni e che ha la pretesa di replicare un investimento su titoli azionari di società nel campo dell'immobiliare. Il grafico non è quello del valore della quota di questo ETF, ma proprio il grafico del rendimento che avresti ottenuto col passare del tempo se avessi investito al momento iniziale 100 euro... risultato + 130% ... vuol dire che ad oggi (dal dicembre 2010) questo prodotto ha più che raddoppiato il capitale inziale (che sarebbe diventato 230 euro ogni 100 investite). Io non so se una casa abbia raddoppiato il valore in questi ultimi dieci anni INDIPENDENTEMENTE DA DOVE SI TROVAVA ... magari a Cervinia, Courma e Ortisei sì... ma in altri posti no.




    Considera anche che il valore dell'investimento immobiliare effettuato con mattoni veri ha un esito molto diverso, nei calcoli, a seconda del fatto che uno lo intraprenda per metterlo a rendita professionalmente come fai tu o invece lo scelga come seconda casa per la propria famiglia eliminando totalmente la componente reddituale "affitti attivi"...

    Semmai puoi pensare a quanti "mancati affitti passivi" o "mancati costi alberghieri" hai risparmiato se compri una casa per te in una località di villeggiatura.

    Ci vuole anche una certa propensione al rischio... se mi avessero detto che quel "coso" avrebbe raddoppiato il mio investimento iniziale ... sai quanti piccioli ci avrei messo su?

    Io fino a pochi anni fa ho avuto un appartamento adibito a uso ufficio e sempre affittato... ringraziavo il Signore e i miei genitori che avevano cominciato anni prima di me con quella scelta... poi ho avuto un problema con uno che era dentro da dieci anni e per casini suoi aveva smesso di pagare... mi son rivolto a un avvocato. Ho vinto anche la causa... ma tanti e tali son stati gli sbattimenti che dopo un anno (sfitto) l'ho messo in vendita ... e dopo altri tre anni (in cui le spese eran tutte a carico mio) son riuscito a venderlo... Non ne voglio più sentir parlare.

    come tu ben sai quello è un prodotto...
    non posso avere il 100% dei miei risparmi in un prodotto o simili,devi diversificare.
    nel pio pacchetto ho etf e simili che hanno preso guadagni simili...
    ma altri che hanno preso botta da orbi...
    stesso motivo per il quale 11 settembre e 2008 in pratica lo stesso pacchetto ha perso pochissimo....mentre sentivo in giro perdite assurde...(anche recentemente...)
    non guardiamo il bicchiere sempre e solo da un punto di vista....per cortesia....

  9. #231

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    Certo, ne converrai però che se stiam parlando di investimento nel settore "mattone" si devono confrontare investimenti omogenei come il mattone fisico e un prodotto finanziario nel campo dell'immobiliare.
    L'alternativa dello "zerovirgola che ti danno in banca" l'hai nominata tu. E meno male che c'è... proprio per il principio di diversificazione.
    Ma il tema della discussione era "investire nell'immobiliare", non "alternative all'immobiliare".
    Qundi ritengo che paragonare una casa a Sauze o a Setriere o a Cervinia con un etf nel campo del "real estate" sia piu' coerente che paragonare lo stesso investimento fisico con un Bot a tre mesi.
    Diversificare su più immobili siti in posti diversi (e magari in nazioni diverse) è un tipo di dibersificazione secondo me auspicabile rispetto al metter la stessa quota totale di investimento in un singolo immobile fisico (o in due immobili adiacenti e soggetti agli stessi rischi). 100 case son difficili da possedere, partendo da zero... occorrono grandissime cifre e grande impegno personale... unica alternativa al possedere 100 case sparse per il mondo è avere un investimento mobiiare in titoli del settore immobiliare. Si rischia tanto comunque... ma proporzionalmente un po' di meno che avere la stessa cifra concentrata nello stesso posto... e anzi si possono investire anche cifre "umane" (era nel titolo della discussione) senza perdere i vantaggi della diversificazione (per area geografica, per area valutaria, per il fatto di avere come sottostante una pluralità di immobili di vario tipo, ecc ecc)... sempre restando nel settore dell'immobiliare ... che a sua volta deve essere una parte del proprio portafoglio.

  10. #232

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    Citazione Originariamente scritto da Leonard Vedi messaggio
    A Ortisei i bilocali da 60mq viaggiano sui 500.000/550.000 euro.
    Per cui, portarsi a casa quell'immmobile anche a 300.000 totali non è male.
    Inutile considerare le tasse, prima o seconda casa: quelle variabili ci sono indipendentemente dalla tipologia di immobile. Col vantaggio che con asta giudiziaria si risparmia qualcosa.

    Può fare schifo, può sembrare assurdo, può non piacere.
    Ma il mercato immobiliare in quelle zone ormai è folle ed è destinato solo a salire.
    Acquistando in asta e rivendendo sul mercato a che imposte si va incontro?

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  12. #233

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    Premesso che come fatto notare l’immobile in asta ad Ortisei e’ solo per residenti e no per seconda casa, se tieni l’immobile almeno 5 anni e lo hai comprato come persona fisica le imposte sul capital gain sono 0.

  13. #234

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    Citazione Originariamente scritto da Fra67 Vedi messaggio
    Acquistando in asta e rivendendo sul mercato a che imposte si va incontro?
    Allora, i casi sono 2:

    - se la prendi come seconda casa, non conviene vendere prima di 5 anni. Prima di allora, infatti, per il fisco verrà considerata un’azione speculativa e sarai costretto a pagare le tasse sulla plusvalenza (differenza fra il prezzo di acquisto e quello di vendita) che verrà considerato quindi come un reddito vero e proprio.

    - se invece l’immobile risulta essere una prima casa, la vendita potrà avvenire anche prima dei 5 anni e non si dovrà pagare la plusvalenza soltanto a condizione che si acquisti un altro appartamento come prima casa entro un anno dalla vendita.

    Mi spiace per la svista dell'asta di Ortisei, non avevo visto che avesse il vincolo provinciale.
    Non sono un professionista dell'immobiliare, so un po' come funziona il mondo delle aste perché seguo mio papà che ci partecipa spesso come privato.
    A volte ci sono veramente "battaglie" sui rilanci, alcuni presi dalla foga finiscono per strapagare gli immobili. Bisogna stare attenti, non andare oltre il proprio limite e prendere l'immobile solo se ne vale la pena e solo se è un affare.
    Noi per ora ci siamo trovati benone.
    Alle aste, oltre a privati, ci sono spesso anche agenzie immobiliari. Alcune hanno un mandato di clienti, altre lavorano a fine speculativo proprio. Ma non ho idea come di come funzioni la tassazione per loro.

  14. #235

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