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Discussione: voi dove comprereste casa in montagna con un budget umano?

  1. #196

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    in TAA sono stati avanti, c'è poco da dire. Hanno capito anni e anni fa che il turismo che distribuisce soldi è quello che va in albergo o affitta una casa. Il mercato delle seconde case arricchisce moltissimo pochi (a spese del ben più prezioso che si ha, ossia il panorama) e poi nel lungo periodo lascia poco ai posti.
    Quello che non capisco è perché la gente abbia ritrosia ad affittare queste case...

  2. #197

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    Le seconde case sono usate come incentivo a realizzare alberghi o RTA. Cioè il comune ti assegna una porzione disponibile di appartamenti in vendita sul libero mercato se CONTEMPORANEAMENTE costruisci anche un albergo o una RTA. Il motivo e’ semplice. Un condominio in montagna ha tempi di rientro dell’investimento di 2/3 anni. Un albergo ha tempi molto più lunghi dove parte del capitale investito deve venire dalla tasca dell’imprenditore, il resto dalle banche. Per cui l’imprenditore può usare i profitti guadagnati sulla vendita degli appartamenti come capitale iniziale per l’albergo.

  3. Skife per gigiotto98:


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  5. #198

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    Citazione Originariamente scritto da gigiotto98 Vedi messaggio
    Le seconde case sono usate come incentivo a realizzare alberghi o RTA. Cioè il comune ti assegna una porzione disponibile di appartamenti in vendita sul libero mercato se CONTEMPORANEAMENTE costruisci anche un albergo o una RTA. Il motivo e’ semplice. Un condominio in montagna ha tempi di rientro dell’investimento di 2/3 anni. Un albergo ha tempi molto più lunghi dove parte del capitale investito deve venire dalla tasca dell’imprenditore, il resto dalle banche. Per cui l’imprenditore può usare i profitti guadagnati sulla vendita degli appartamenti come capitale iniziale per l’albergo.
    non conoscevo questo meccanismo, ma mi sembra molto sensato. L'effetto finale è che gli alberghi sono in proporzione molto di più, e il reddito è distribuito molto meglio.

  6. #199

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    Citazione Originariamente scritto da mattix85 Vedi messaggio
    Il titolo penso che riassuma bene quello che intendo chiedere. Stò pensando a una casa normale (60 mt) e che non me ne frega niente di localami evippari stani.
    L'unico vincolo è che sia vicina vicina alle piste.
    Secondo voi qual'è un budget razionale.
    Voi la affittereste anche o ne sareste stragelosi?
    Coi miei ormai ci siam convinti...
    Ciao,

    bel topic che ha riscosso un milione di replies. Ovvio dipende da dove sei, budget etc etc che sono sicuro essere argomenti che sono stati ampiamente trattati.
    Ti dico la mia esperienza.
    Vivo a Milano per lo piu'. Con famiglia. Lo sci e'...beh sono su questo forum no? Ma da Milano non ho preso la casa direttamente sulle piste (Vda, Madesimo, Chiesa, Barzio e via dicendo) per non sentirmi legato ad un posto solo ed avere la possibilita' di scegliere dove andare.
    Ho preso la casa a Colico sul lago di Como a circa 1.30 1.15 hr da Milano.
    Mai scelta fu piu' felice.
    Una casa, specie se la usi il weekend DEVE essere vicina, senno' alla lunga ti stufi. In localita' come Colico e/o simili puoi benissimo andare a sciare e divertirti e in estate hai anche il lago per tuffarti. Famiglia mia felicissima. Infatti facciamo una vacanza itinerante all'anno a Pasqua o fine Agosto e il resto al lago.
    Poi i prezzi sono piu' bassi. Avevo visto case a Bormio e Chiesa Valmalenco… e a parita' di budget non c'e' paragone.
    Facci sapere poi la tua scelta!

  7. Skife per aldoski:


  8. #200

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    Citazione Originariamente scritto da moebius Vedi messaggio
    non conoscevo questo meccanismo, ma mi sembra molto sensato. L'effetto finale è che gli alberghi sono in proporzione molto di più, e il reddito è distribuito molto meglio.
    Infatti in TAA gli operatori alberghieri sono anche nell’immobiliare e vice versa. Le due cose vanno a braccetto. Anche dal punto di vista finanziario e’ un ottimo mix.

  9. #201

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    Citazione Originariamente scritto da gigiotto98 Vedi messaggio
    Infatti per questo ho suggerito la seconda casa in TAA , perché ci sono regole che limitano fortemente la costruzione di nuove seconde case. Per cui quando ti stufi e’ più facile da rivendere perché il mercato delle seconde case ha una limitazione all’offerta.
    soprattutto in Val Badia
    il nuovo per non residenti è a prezzi folli
    guarda questa villetta direttamente sulla nuova rotonda (ci saranno più PM10 che a Milano.... con interrato condominiale!)

    For Sale
    GBP 2,876,523
    Property Type: Single Family Home

    https://propertylistings.ft.com/home...%7Bproperty%7D

  10. #202

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    Quelle villette sono state fatte con la precisa intenzione di fare qualcosa da ultra-ricchi.
    Si trova qualcosa a cifre più interessanti. Sempre care ma non a quei livelli ... bisogna cercare (o meglio, aver cercato anni fa).

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  12. #203

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    Ragazzi... voi fate tutti i calcoli che volete ma considerate sempre le cifre dei costi come "step up" e le cifre dei guadagni come "step down" o al massimo costanti.

    Se ci state dentro... compratevi la casa.

    Esempio:
    - i tassi dei mutui, oggi ai minimi assoluti, se fate un mutuo a tasso variabile (la banca vi proporrà quello e il tasso iniziale sarà ben più basso di quello fisso a pari scadenza) a 20 -30 anni dovrebbero SALIRE nel tempo. Avrete i soldi per "star dietro" alle rate che salgono? Oggi si prevedono "tassi bassi a lungo" ma le previsioni son scritte sulla sabbia della battigia... ocio... potrebbero non avverarsi..
    - Se ci si aspettano tassi sui minimi assoluti come oggi per altri 20-30 anni vuol dire che si immagina uno scenario economico molto simile alla deflazione prolungata... alla "giapponese" ... e in questo caso i valori economici delle case difficilmente saliranno di molto, anzi probabilmente il valore del capitale investito scenderà non solo per il logorio naturale dell'immobile ma per colpa di un'economia stagnante o morta. Il "bene casa" si rivaluta (nominalmente) con l'inflazione ... poi bisogna vedere se dal punto di vista dei tassi reali e del costo-oportunità di investimenti alternativi sia veramente tutto oro quel che luccica, come la "gente" comunemente pensa quando dice "ho pagato la casa quaranta milioni (di lire) trenta anni fa e ora vale 200.000 euro". Questa gente ha comprato casa ai tempi della lira con inflazione al 15% ed è passata attraverso l'era dell'euro con inflazione via via più bassa fino ad essere zero. NON SI RIPETERA' ... non da oggi ai prossimi trent'anni.
    Gli Italiani che han comprato casa a Celerina hanno anche avuto la rivalutazione del franco svizzero sia rispetto alla lira sia rispetto all'euro... è un altro sport e un altro campo di gioco.
    - le tasse verosimilmente aumenteranno perchè il nostro Stato ha bisogno di soldi come noi dell'ossigeno. Gli italiani che comprano casa a Celerina han visto il valore delle tasse in franchi svizzeri aumentare molto, per effetto del cambio, anche solo considerando i movimenti del franco rispetto all'euro negli ultimi anni. La BNS (Banca Nazionale Svizzera) in un'occasione ha da un giorno all'altro tolto il "floor" al cambio rispetto all'Euro e in un sol colpo il franco si è rivalutato del 20%.
    - il costo di mantenimento di una casa potrebbe aumentare nel tempo (riscaldamento, manodopera per riparazioni, ecc ecc, oltre al fatto che piu' una casa invecchia e più probabilmente ha bisogno di cure anche costose)
    - il vostro stipendio (con cui vi pagherete verosimilmente il mutuo) pensate sia ai massimi oggi e che rimarrà tale (se va bene) per i prossimi venti o trenta anni? O aumenterà più di quanto aumenteranno tasse, tassi ed eventuale inflazione se mai avremo nuovamente inflazione in questo mondo cosi' strano dal punto di vista finanziario? Se rimarrà costante o men che proporzionale agli altri aumenti... state facendo il passo più lungo della gamba... ocio...
    - un capitale di 200.000 euro oggi, se non investito in una specifica casa, quanto vi frutterebbe come investimento alternativo? E con quei soldi (da cedole, dividendi o eventuali differenze tra plusvalenze e minusvalenze) quante giornate sugli sci vi potete fare?

    - - - Updated - - -

    - non siamo nè immortali nè perennemente sani... io prima farei una ricca assicurazione sulla vita, per permettere alla mia famiglia di non avere nessun problema economico dopo la mia morte (o una bella assicurazione sanitaria) ... poi se avanzano soldi freschi penserei al mutuo per la seconda casa in montagna... MA NON PRIMA.

  13. Skife per pat:


  14. #204

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    Citazione Originariamente scritto da pierr Vedi messaggio
    Casa a St.Moritz: 1 milione di euro

    Investimento: 200k euro

    Mutuo: 800k euro


    Mutuo decennale con tasso di interesse 1% e restituzione del capitale per l'1% annuo. Dopo 10 anni rifate il mutuo, per 700k.


    Non sarete mai completamente proprietari della casa ma l'avrete e la vivrete in uno dei posti più belli delle alpi.
    Io ho acquistato due immobili in Svizzera, l'unica differenza è che in realtà mi hanno chiesto entrambe le volte il 40% di capitale... per il resto tutto perfetto

  15. #205

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    Ma che senso ha iniziare un mutuo senza la ragionevole speranza di finirlo prima o poi? È già difficile fare programmi a 10-15 anni... anche 20... Ma dopo? Avere ancora un fardello sulle spalle per ... che so.. il 50% del capitale... non è una presa in giro?

  16. #206

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    pat, proprio perché non ha senso fare programmi a 20-30 anni... fai un mutuo che in realtà è più vicino ad un affitto, e poi quando ti cambiano le esigenze, vendi e prendi da un'altra parte...

  17. #207

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    Ma se vendi e non prendi quanto pensi di prendere? Alla banca devi dare il valore giusto, la differenza a tuo svantaggio è un problema tuo. Potrebbe diventare insormontabile ...

  18. #208

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    Sistema svizzero vince 1000 a 0.
    1- Le rate non ti uccidono
    2- hai comunque investito del denaro che al momento della rivendita ti permette di avere un guadagno ( o perdita come in tutti gli investimenti), mentre con l'affitto hai buttato via soldi

  19. #209

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    Citazione Originariamente scritto da pat Vedi messaggio
    Ma che senso ha iniziare un mutuo senza la ragionevole speranza di finirlo prima o poi? È già difficile fare programmi a 10-15 anni... anche 20... Ma dopo? Avere ancora un fardello sulle spalle per ... che so.. il 50% del capitale... non è una presa in giro?


    Mutuo infinito. Conta godersi la casa, non necessariamente averla al 100%.


    C'è una villa da 100 milioni a Suvretta in cui vivrei volentieri se qualche banca mi finanziasse a tasso 0 tutto l'acquisto. Restituisco il prestito a 1000 franchi al mese. Se scende il prezzo la lascio alla banca. E me ne farò una ragione se non finirò mai di pagare il mutuo.

  20. #210

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    infatti questo tipo di mutuo fa assomigliare molto la cosa ad un affitto

    l'anticipo serve alla banca come garanzia se il valore della casa crolla, perché a quel punto in caso di vendita a minor prezzo, l'anticipo fa da buffer

    comunque non è vero come letto sopra che affittare = buttare soldi

    dipende dal rapporto affitto/valore e dalla frequenza con cui vuoi cambiare casa

    se già cambi casa ogni 10 anni e l'affitto è del 5% del valore, spendi meno ad affittare che a comprare...

    per non parlare di quando il valore degli immobili crolla come negli ultimi anni

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