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Discussione: Compro un appartamento nelle dolomiti? pro e contro !

  1. #1

    Predefinito Compro un appartamento nelle dolomiti? pro e contro !

    Salve a tutti. Ho una mezza voglia di comprare un appartamentino in zona turistica, con l'aiuto di un po' di finanziamento, visti i tassi in calo. Le zone che stavo valutando sono il Trentino Alto Adige e il bellunese (val di fassa-val badia-val gardena-val aurina-selva di cadore). Mia moglie preferirebbe il mare, visto che abito a 10 km dal mare, ma il mio scopo sarebbe quello di affittarlo per le stagioni turistiche invernale ed estiva, in modo da ricavarne una rendita dagli sciatori in inverno e dagli escursionisti in estate.

    Ma non so come ci si comporterebbe con le agenzie, quanto chiedono, come si fa col riscaldamento, che costi ci sono, manutenzione ecc.
    Qualcuno di voi ha dei consigli in merito? meglio non affittarlo? devi conoscere qualcuno del posto?
    grazie in anticipo a chi mi può chiarire le idee

  2. #2

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  4. #3

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    Citazione Originariamente scritto da pierr Vedi messaggio
    tu quanto lo useresti?
    Un paio di settimane all'anno, più qualche ponte o week end. Poi potrei darlo agli "amici"/ "parenti" .....uhmmmmm

  5. #4

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    in Francia in molte famose località funziona un sistema di questo tipo, che dovrebbe permette un maggiore incasso di affitti da parte del proprietario:

    i proprietari si impegnano a dare un mandato a grandi agenzie immobiliari per affittare l'appartamento per un alto numero di settimane, mentre in altre mantiene lui il diritto di farci quel che vuole. Il sistema funziona perchè affittare un appartamento privato da una grande agenzia è la principale modalità in cui un turista va in vacanza in Francia, modalità praticamente sconosciuta in Italia.

  6. #5

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da pierr Vedi messaggio
    in Francia in molte famose località funziona un sistema di questo tipo, che dovrebbe permette un maggiore incasso di affitti da parte del proprietario:

    i proprietari si impegnano a dare un mandato a grandi agenzie immobiliari per affittare l'appartamento per un alto numero di settimane, mentre in altre mantiene lui il diritto di farci quel che vuole. Il sistema funziona perchè affittare un appartamento privato da una grande agenzia è la principale modalità in cui un turista va in vacanza in Francia, modalità praticamente sconosciuta in Italia.
    Credo che ci sia già anche da noi. Almeno, parlando con qualche agenzia immobiliare della zona Cervia, tu consegni l'appartamento a loro per quei 3 - 4 mesi estivi. Loro ti garantiscono un "fisso" ad esempio di 4.000 euro (la butto lì proprio per sparare una cifra) e se poi l'intermediario ne ricava 8.000, lui ci guadagna , come normale che sia, ma tu non sai mai quanto ha incassato.

    Non so se è la stessa cosa. Poi ci sono le tasse, e chi più ne ha.....

    Comunque, se esiste il modo...

  7. #6

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    ciao romagnolo, in bocca al lupo per la tua ricerca, quali siano i costi "di gestione" non lo so, so solo che comprare in Alta Badia un appartamento che non sia una multiproprietà è una cosa veramente difficile, ancora di più se non si hanno "agganci" con qualche persona fidata del posto.

  8. #7

    Predefinito

    l'ultimo preventivo che ho chiesto, così giusto per rendermi conto di quanto potesse costare un appartamento in Alta Badia, (già sapendo che non lo avrei mai potuto comprare) ammontava a circa 800mila€ a Colfosco!
    In bocca al lupo!

    Sulla gestione non so dirti niente neanche io

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  10. #8

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    sinceramente penso che visti i prezzi l'appartamento in zona dolomiti lo si compra se si ha grossa disponibilità finanziare mentre il rientro derivante dall'affitto non è che sia così proporzionale all'investimento...dal punto di vista economico non è che convenga così tanto anche perchè non penso che i prezzi possano ancora crescere...se ti vuoi levarti lo "sfizio" e hai le possibilità economiche allora va bene

  11. #9

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    Senza ombra di dubbio comprare un appartamento in una località sciistica ad alta frequentazione turistica ha i suio pro, ma credimi ha anche tantissimi contro. Ti porto la mia esperienza personale: I miei suoceri posseggono da circa 30 anni un appartamento al centro di Sestriere, la località sciistica più importante di tutta la Via Lattea e forse tra le più gettonate di tutta Europa. Beh ti garantisco che con quello che ci fanno affittandola non ci ripagano affatto le spese di gestione...anzi. Devi aggiungere, oltre alla rata del mutuo, (se lo prendi) le tasse ICI, che in località turistiche come quelle li sono dei veri e propri salassi, poi le spese di gestione della casa stessa: riscaldamento (che a certe altitudini e in certi residence è acceso 24 su 24 e a volte per tutto l'anno), portierato, bollette, spese straordinarie del comune... Se intendi viverla perchè sei uno sciatore appassionato, è un conto, ma se pensi di comprarla, accollandoti un mutuo per cercare di farci qualche soldino...beh pensaci bene! Ovvio questo è il mio punto di vista...

    Ciao

  12. #10

    Predefinito

    Cavolo, fino ad ora pochi pro e molti contro. Ma se un apprtamentino ino ino in val gardena o val badia, in bassa stagione invernale costa al turista 600/700 euro e considerato che si può affittare una trentina di settimane all'anno, non si riesce a pagare ICI e bollette?

    meglio un residence vivo tutto l'anno o una casa singola?

  13. #11

    Predefinito

    Citazione Originariamente scritto da fanpa Vedi messaggio
    Cavolo, fino ad ora pochi pro e molti contro. Ma se un apprtamentino ino ino in val gardena o val badia, in bassa stagione invernale costa al turista 600/700 euro e considerato che si può affittare una trentina di settimane all'anno, non si riesce a pagare ICI e bollette?

    meglio un residence vivo tutto l'anno o una casa singola?
    ...600/700 euro a settimana..ma non tutte le settimane!! Riesci ad alzare quelle cifre si e no per tre settimane all'anno...ovvero quelle di natale. Comunque io sono favorevole all'acquisto di un appartamento in montagna (ne ho appena comprato uno in Abruzzo considera!!), quello che dicevo io è che se lo vuoi solo per farci un "business" beh forse non ti conviene. Poi è ovvio un immobile è sempre un investimento sicuro che nel tempo ti si rivaluta.. Ti rigiro la frase che mi ha detto l'impiegato della banca quando ho richiesto il mutuo ora e cioè che in questo periodo di crisi comperare un immobile è la scelta migliore.. Però non ti nego che tutte le volte che a Settembre mio suocero apre la busta del residence dove a la casa con le spese annue di condominio, portierato, riscaldamento, lavori straordinari...i bestemmioni si sentono fino a Roma...
    Poi se posso consigliarti, se vuoi risparmiare un pochino sulle spese di "gestione" opta per un appartamentino in una piccolissima realtà immobiliare (piccola palazzina di massimo 2 piani), se invece vuoi stare super sicuro di come la tua casa verrà gestita anche nei lunghi periodi in cui non ci sarai, beh allora un grosso residence con portierato fisso è la scelta migliore...

    Spero di esserti stato di aiuto...

  14. #12

    Predefinito

    Certo, ogni esperienza è un consiglio. Però pensa che a fine gennaio in val badia, un appartamento a settimana con 4 posti letto mi costa 800 euro, e siamo in bassa stagione. pensa quando diventa alta....

  15. #13

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    Citazione Originariamente scritto da max81bo Vedi messaggio
    l'ultimo preventivo che ho chiesto, così giusto per rendermi conto di quanto potesse costare un appartamento in Alta Badia, (già sapendo che non lo avrei mai potuto comprare) ammontava a circa 800mila€ a Colfosco!
    In bocca al lupo!

    Sulla gestione non so dirti niente neanche io
    se anche tu avessi 800.000 euro, li potresti investire in semplici bot e ottenere tra 20.000 e 40000 euro l'anno, a seconda dei tassi di interesse di mercato (ho ipotizzato tra 2,5% e 5%)

    quante settimane bianche in alta badia potresti farti con questi soldi?

    quanto costa un'affitto stagionale?

    quanto potresti incassare da una casa in val badia affittandola il più possibile?



    sono prezzi che hanno un senso solo se hai aspettative di ulteriori rivalutazioni.

    Ma quando la gente compra casa fregandosene dei rendimenti ma solo perchè ci si aspetta rivalutazioni del prezzo, significa che si è in bolla immobiliare, e ogni tanto (come si è recentemente viato) le bolle esplodono fragorosamente, e sono dolori.....

  16. #14

    Predefinito

    Secondo me, se non hai in saccoccia un bel milione e mezzo di euro, la cosa migliore è comprarsi un bel camper!

    Qui nelle dolomiti ormai è tutto off limits... A cortina si parla di 35000 euro al metro quadro. 2 milioni di euro per 60 metri quadri... Dieci anni fa, visti i prezzi di Cortina tutti a San Vito... Ora servono minimo 800 mila- 1 milione... Perciò, da qualche anno, tutti a borca... E vai... 500-600 mila euro come se fossero noccioline... E via dicendo. Avanti di sto passo si arriverà a chiedere cifre assurde persino a Longarone. Del resto è a SOLO un'ora di strada da Cortina!

    E' chiaro però, che la sicurezza dell'investimento sia inversamente proporzionale alla distanza da Cortina (che fa da traino)... E' evidente che il tutto sia viziato da un enorme bolla immobiliare come giustamente diceva Pierr.

    Perciò, se si può ritenere comunque sicuramente certo un investimento a Cortina e San Vito, è chiaro che più ci si allontana, più questa sicurezza sfuma. Ha senso spendere 500000 euro per comprare un appartamento in un paese vecchio, brutto, desolato, senza un centro, qualche negozio e lontano da qualsiasi forma di vita? Anche perché tanto, 30km di auto non te li toglie nessuno. Proprio quello che si dice: a due passi dagli impianti di risalita!!

    Insomma... Sono assolutamente comprensibili i 350000 euro/mq di cortina. Se me lo potessi permettere li spenderei ad occhi chiusi. Ritengo che la soddisfazione di aprire il balcone e trovarsi ai piedi delle Tofane, con vista sulle vette e sulla splendida vallata sia semplicemente inestimabile. Ma le cifre che chiedono per altri posti... Mah... Stendiamo un velo pietoso.

    Fossi in te comprerei un bel camper (così puoi accontentare anche la moglie a cui piace andare al mare), comodo, grande, (che puoi parcheggiare davvero a 2 metri dagli impianti di risalita. E non a 40km!) e destinerei quelle cifre in investimenti alternativi come dice pierr (Bot, o meglio ancora investimenti a spese zero... Tipo un piccolo olio su Tela di Vedova che (una volta acquistato) tra le altre cose non richiede il pagamento di ICI, tasse, imposte sul reddito, spese condominiali, spese di pulizia, commissioni d'agenzia, spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, spese di riscaldamento, canoni per utenze telefoniche ed energia, rifacimento impianti, e tanti fastidi vari...)...

    Tra l'altro, se ragioniamo meramente in termini di rendita... Ti assicuro che affittare a studenti un mini appartamentino a Padova, rende enormemente di più di un qualsiasi appartamento a Corvara, Colfosco o San Vito. Ancorché a fronte di un investimento iniziale molto più basso. Probabilmente con quelle cifre, ne compri due.
    Ultima modifica di AleMac; 28-12-2008 alle 10:43 AM.

  17. #15

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    Se l'acquisto è dettato solo dalla prospettiva dell'investimento, quoto pierr e AleMac, ma se devi comprarlo per passione e te lo puoi permettere, (questo implicherebbe che possiedi cifre superiori a quelle che ho indicato io, beato te!) compralo! svegliarsi la mattina in mezzo alle dolomiti non dovrebbe avere prezzo!!
    Per l'investimento in montagna, penso che siano indicate altre zone.

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